商品房买卖合同警惕九大陷阱

一、认购定金难归还

　　问题：天津市《××花园商品房认购协议书》中规定：

“乙方(消费者)清楚并认可甲方提供的有关本认购协议书所指商品房的各项事宜，包括小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及装修标准、设备配置、交屋时间、建筑面积、销售管理办法、由甲方提供的《天津市商品房买卖合同》及其补充协议中所列各项条款及物业管理的有关规定等相关内容，且清楚知道甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。乙方自愿与甲方就如下内容达成一致协议。”“本协议签订后，如乙方要求终止认购，需向甲方提出书面申请并经甲方同意，乙方所付定金不再返还，本认购协议书同时失效。”
　　点评意见：(1)问题中需政府批准的只有小区整体规划、小区平面布局、房屋建筑形式三项，其余均不需政府批准。经营者混淆政府批准的项目内容，并称“甲方所提供一切资料仅供参考，如有变化，以政府有关部门最终批准文件为准。”目的无非是以政府作挡箭牌，逃避自己的缔约责任。
　　(2)在签订《认购协议书》前，由于经营者未提供《商品房买卖(预售)合同》作参考，使消费者不能全面了解自己交付定金的担保内容。正式签约时，由于已交定金，迫于不退定金的压力，消费者往往只能委曲求全，签订不平等的格式条款。这种在不知情前提下签订“认购协议”的做法对消费者天然不利，加重了消费者的弱势地位，显失公平。
　　法律链接：《消费者权益保护法》第8条、第9条、第10条规定：消费者享有知情权、自主选择权、公平交易权。第19条规定：“经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。”
　　《商品房销售管理办法》第23条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”
　　《合同法》第42条：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任(一)……(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。”
　　第115条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”

二、减免责任巧设计

　　问题：厦门×房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》中第14条规定：“关于产权登记：出卖人应当在商品房交付使用、取得《综合验收备案表》后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。(一)如因测绘单位成果滞后或因房地产主管部门对测绘成果审核滞后或政府有关部门(含垄断性行业)原因，造成出卖人提供备案资料延期，则出卖人按合同第10条提供备案的时间相应顺延，买受人对此不持异议。(二)如因出卖人原因逾期提供产权登记资料而造成逾期办理产权登记的，买受人不退房，除双方约定的顺延履行条件及买受人自身原因造成的延误以外，出卖人按逾期时间分别处理(不作累加)；逾期三个月以内(含三个月)的，按已付房款的0.1‰向买受人支付违约金；逾期三个月以上的，按已付房价款的0.2‰向买受人支付违约金。”
　　点评意见：开发商私自将国家明文规定的办理权属登记需由其提供资料的报送时间由60日延长至360日；同时，随意扩大自己的免责范围，将第三方原因造成的逾期风险(测绘单位成果滞后、主管部门审核滞后)转嫁给消费者；对因开发商原因造成的逾期办理权属登记的违约金规定极低，即按总额的0.1‰-0.2‰支付，而目前法院采用的中国人民银行规定的逾期贷款利息则为按每日0.21‰的标准支付。条款还剥夺了消费者的退房权利，侵犯了消费者的公平交易权。
　　法律链接：《商品房销售管理办法》第34条：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”第19条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限界满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
　　《城市房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”

三、购房签约先交钱

　　问题：广州市××房地产开发有限公司制订的《××居商品房认购书》中规定：“在乙方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。”
　　点评意见：在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。此时，如果消费者选择不签约，不但损失定金，而且还要为要回首期房款和相关费用付出成本。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合理的条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。
　　法律链接：《民法通则》第4条：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”
　　《合同法》第39条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定各自的权利和义务……”
　　《消费者权益保护法》第24条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。”

四、模糊标的好圈钱

　　问题：厦门××房地产有限公司在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，《商品房买卖合同》等相关资料中也未明确所售房屋为精装修房，而其制订的《商品房买卖补充协议》中却加入了不明确的有关精装修房的条款，并强迫消费者与开发商的兄弟公司──××装饰工程有限责任公司签订装修合同。而且，开发商在与消费者签订《商品房买卖合同》时，完全按照自己的意思选择和填写合同的可协商部分，消费者惟有照抄和签名，否则开发商就以交易不成扣留定金相威胁。
　　点评意见：(1)签订合同前，开发商有义务告知消费者有关售出房屋真实、全面、具体的情况，包括房屋的装修标准。该开发商不仅未尽告知义务，而且还在上述补充条款中以不确切的意思表示，模糊合同标的，实质是想套取消费者的装修款。
　　(2)如果开发商交付的是精装修房，就不应要求消费者与装修公司再行签约。消费者所购房屋由开发商提供，装修标准应与开发商商定，不用直接与装修公司发生关系。消费者所购房屋出现问题应由开发商承担责任。补充协议中要求消费者与装饰公司签约的方式，实际上将应由开发商承担的风险转嫁到消费者身上。
　　法律链接：《民法通则》第71条：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”
　　《合同法》第3条：“合同人法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第4条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”第52条：“有下列情形之一的，合同无效：(一)……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的……(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”
　　《商品房销售管理办法》第23条(规定同前)。
　　《城市商品房预售管理办法》第7条：“开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件(复印件)资料：……(四)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。”

五、单方扩大解约权

　　问题：天津《××花园商品房认购协议书》规定：“若乙方违反协议书中约定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出售，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。”
　　广东省消委会反映，广州市《×××××居商品房认购书》中规定：“若乙方支付定金之日起十天内未能依时签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，并不退还定金。”
　　点评意见：(1)订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。
　　(2)经营者拟定条款要求消费者签订，是一种要约行为，要约内容应当具体明确。条款中所谓“违反任何条款”、“未能依时签署”内容都不具体，也不明确。当事一方迟延履行债务可能基于各种原因，不是所有违反协议的情况都必然导致经营者有权解除合同、不退定金。这种做法客观上隐瞒了导致不能签订购房合同的多种情况，如不可抗力、意外事件、经营者自身责任等，故意排除了消费者与经营者协商或经催告履行债务的可能，为经营者逃避责任、私吞定金预埋了伏笔。
　　上述格式条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，剥夺了消费者依法变更、解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。
　　法律链接：《合同法》第8条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第40条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”第94条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”
　　最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第122条：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。”
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“根据《合同法》第94条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”

六、违约责任不对等

　　问题：天津××村《购房协议书》中第4条：“乙方如未按本协议第3条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自本协议规定的应付款期限次日起至实际付款之日止，月利息按1%计算。逾期超过10天后，即视为乙方不履行本协议，届时，甲方有权收回本房屋另作出售，并扣除乙方人民币叁仟元作为违约金。”第6条：“甲方逾期交付房屋的违约责任除本协议第5条规定的特殊情况外，甲方若未按本协议规定的日期将该房交付乙方，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按本协议第6条规定的最后交付日期次日起至实际交付之日止，按日万分之一利息计算。”
　　点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。消费者逾期付款，违约利息按月1%计算，且超过10天后，开发商就可以收回房屋另行出售，还要扣除消费者人民币3000元作为违约金；而开发商逾期交房，只承担按日万分之一的违约利息(即月利息3‰)，且不承担其他任何责任，也无违约期限的限制。该条款还特地采用了按月和按日两种对利息的表述方式，以期掩盖这种责任的不对等。上述条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。
　　法律链接：《民法通则》第4条(规定同前)。
　　《合同法》第54条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：……(二)在订立合同时显失公平的。”第40条(规定同前)。

七、面积误差设陷阱

　　问题：天津××房地产开发有限公司制订的商品房买卖合同中第7条规定：“商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理：商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过+-3%(包括+-3%)的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补。面积差异超过+-3%的，双方约定如下：每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面积调整，多退少补，并由甲(乙)方按差额价款于30日内退还给乙(甲)方。”
　　点评意见：房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻自己的责任提供了方便，如：不论误差多少，只按多退少补、据实结算；不执行房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人的规定；特别是将消费者在面积误差比绝对值超出3%时所应享有的退房权利一笔勾销。上述条款虽以附件、补充协议、双方约定的名义出现，实际则是开发商将自己的意志强加于人，使消费者在违背自己真实意思的情况下被迫签约，违反了民法的基本原则，侵犯了消费者的自主选择权、公平交易权，是最为典型的显失公平条款。
　　法律链接：《商品房销售管理办法》第20条：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；(二)面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。”
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

八、一房二卖搞欺诈

　　问题：天津××村《购房协议书》第7条规定：“双方签定协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款3%作为对乙方的经济赔偿；若乙方中途无任何正当理由终止协议，视为乙方违约，乙方应付甲方总房款的3%作为违约金，并扣乙方定金人民币叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日内将乙方所购房款退清。”
　　点评意见：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律，免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。
　　法律链接：《合同法》第40条(规定同前)。
　　《消费者权益保护法》第49条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

九、虚假宣传不负责

　　问题：厦门××房地产公司制订的《商品房买卖补充协议》第19条：“出卖人在买受人签订合同前的广告、宣传资料(或楼台盘模型、售楼书或其它载体)中的所有图片、资料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。”
　　点评意见：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。
　　法律链接：《消费者权益保护法》第8条、第9条、第10条(规定同前)。
　　《合同法》第15条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”
　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”